Ce que votre bien locatif vous coûtera, et vous rapportera, sur vingt ans.
Répondez à cinq questions, donnez le prix et le loyer, ajustez le reste si vous le connaissez. Vexon compare la location nue, le LMNP et le LMP année par année, impôt et revente compris, et vous dit lequel vous enrichit le plus, chaque chiffre expliqué.
Gratuit pour comparer, sans compte à créer. Cinq minutes.
L'exemple : un T2 ancien
Règles 2026Régime conseillé
Location nue, régime réel
Enrichissement net sur 20 ans : 69 922 €
Rien à calculer
Cinq régimes, vingt ans, la revente
Micro-foncier, réel foncier, LMNP micro ou réel, LMP : l'impôt de chaque année au barème, les amortissements, la plus-value à la sortie. Et la SCI sur demande.
Rien à connaître
Chaque chiffre expliqué
Effort d'épargne, enrichissement net, taux d'effort : chaque indicateur a sa phrase en français courant, et Robi répond à vos « et si » avec vos propres chiffres.
Rien à mettre en forme
Une étude prête à partager
Une étude PDF d'une trentaine de pages, année par année, à remettre à votre banque ou à votre conseil, avec l'introduction et la conclusion rédigées.
Comment ça marche
Cinq questions, deux chiffres, une comparaison.
Par où commencer
Cinq questions sans aucun chiffre à chercher : horizon, implication, objectif, meublable ou non, tranche d'imposition. Vexon oriente le régime et pré-remplit le projet.
Lupo remplit avec vous
Décrivez le bien en une phrase, prix et loyer compris : Lupo remplit le formulaire et n'enregistre rien sans votre validation. Tout le reste a une valeur de marché par défaut.
Robi lit les risques
Taux d'effort, rendement, flux jamais positif, statut de loueur professionnel : Robi nomme ce qui coince, et simule un loyer plus bas ou un prêt plus long sans toucher à vos hypothèses.
L'étude, prête à partager
Maewenn rédige l'introduction et la conclusion ; l'étude PDF déroule le régime conseillé année par année, la revente et les autres régimes en annexe.
Exemple chiffré
Le même T2, quatre régimes, vingt ans.
Hypothèses
- ✓Appartement ancien à 180 000 €, frais d'acquisition estimés à 14 400 €
- ✓Loyer de 650 € hors charges, vacance de 4 %
- ✓Prêt de 180 000 € sur 20 ans à 3,2 %
- ✓Tranche d'imposition de 30 %, étude sur 20 ans, revente comprise
Tout est modifiable : chaque changement recalcule la comparaison.
| Sur 20 ans | Micro-foncier | Réel foncier | LMNP micro-BIC | LMNP réel |
|---|---|---|---|---|
| Investissement de départ | 14 400 € | 14 400 € | 19 400 € | 19 400 € |
| Effort de trésorerie la première année | 968 € | 762 € | 913 € | 795 € |
| Impôts et cotisations sur la période | 54 878 € | 20 824 € | 40 411 € | 0 € |
| Enrichissement net | 35 868 € | 69 922 € | 38 499 € | 63 928 € |
Sur 20 ans, « Location nue, régime réel » est le régime le plus favorable : enrichissement net de 69 922 €, soit 5 994 € de plus que « Location meublée, LMNP au réel ».
Calculé par Vexon avec les règles fiscales du millésime 2026, défauts de marché pour tout ce qui n'est pas cité.
Avant le rendez-vous
Ce que votre banque regarde, vous le voyez d'abord.
Vos revenus, vos crédits en cours et la mensualité du projet donnent votre taux d'effort, calculé comme une banque le fait, loyers comptés à 70 %. Au-dessus de la limite, la simulation l'affiche en rouge sur la carte du verdict : vous le savez avant votre banquier.
Taux d'effort
Mensualités en cours et mensualité du projet, assurance comprise, rapportées à vos revenus retenus.
Capacité d'emprunt
La mensualité maximale pour ce projet, le capital qu'elle finance, le budget total apport compris.
Effet de levier
La même opération à crédit et payée comptant, pour savoir si l'emprunt rapporte plus qu'il ne coûte.
Tarifs
Comparer est gratuit. L'étude complète, un prix unique.
Comparaison
Gratuit
Pour savoir quel régime vous convient.
- ✓Orientation en cinq questions
- ✓Les régimes face à face, régime conseillé
- ✓Capacité d'endettement et taux d'effort
- ✓Lupo pour remplir, un premier risque lu par Robi
Étude immobilière complète
89 € TTC / projet
Paiement unique, pour ce projet.
- ✓Le détail année par année de chaque régime : exploitation, impôt, flux, patrimoine
- ✓L'étude PDF complète à remettre à ta banque ou à ton conseil
- ✓L'analyse complète de Robi sur ton projet
- ✓L'introduction et la conclusion rédigées par Maewenn
Qui est derrière les calculs
Needler, cabinet d'expertise comptable
Alexandre Robillard, expert-comptable inscrit à l'Ordre Provence Alpes Côte d'Azur sous le n° 10-00010373-01. Les règles fiscales de cette simulation sont écrites et tenues à jour par ce cabinet, millésime par millésime.
Pourquoi Vexon
Des règles fiscales écrites à la source, millésime par millésime.
Barème de l'impôt, prélèvements sociaux, seuils des régimes micro, amortissement par composants, plus-value des particuliers et des professionnels : chaque règle est datée, sourcée, et appliquée par le moteur. Un simulateur qui ne sait pas d'où vient son taux ne sait pas quand il se trompe.
FAQ
Les questions avant de commencer.
La comparaison des régimes est-elle vraiment gratuite ? +
Oui. Le prix du bien et le loyer suffisent pour voir les régimes face à face, le régime conseillé et l'enrichissement net sur la durée. L'étude complète (le détail année par année, l'étude PDF, l'analyse des risques et les pages rédigées) est payante, une seule fois, pour ce projet.
Nu ou meublé, qu'est-ce qui change vraiment ? +
L'impôt, surtout. En location nue, les loyers rejoignent vos revenus et sont imposés à votre tranche. En meublé au réel, l'amortissement du bien efface souvent l'impôt pendant des années, mais la plus-value à la revente est traitée autrement. La simulation calcule les deux, année par année, avec vos chiffres.
Je ne connais pas ma tranche d'imposition, c'est bloquant ? +
Non. Donnez vos revenus nets mensuels et Vexon l'estime au barème ; vous pourrez aussi saisir votre revenu imposable exact plus tard. Sans rien, la simulation retient une tranche par défaut et vous le dit.
Que vaut une simulation sur vingt ans ? +
Ce que valent ses hypothèses. Loyer, charges, revalorisation du bien, taux du crédit : tout est affiché, modifiable, et recalculé à chaque changement. La page des risques vous dit lesquelles pèsent le plus. C'est une projection, pas une promesse.
Et si je paie comptant, sans crédit ? +
La simulation fonctionne de la même façon. Avec un crédit, elle compare aussi la même opération payée comptant, pour mesurer ce que l'emprunt apporte ou coûte réellement.
Puis-je comparer une détention en société civile ? +
Oui, sur demande : la SCI à l'impôt sur le revenu et la SCI à l'impôt sur les sociétés s'ajoutent à la comparaison, avec les frais de la société et la fiscalité propre à chacune.
Qui est derrière les calculs ? +
Un expert-comptable inscrit à l'Ordre, qui développe Vexon. Les règles fiscales sont écrites à la source, millésime par millésime. La simulation reste indicative : elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation.
Un bien en vue ? Vous saurez ce qu'il vous coûte et ce qu'il vous rapporte.
Cinq questions, deux chiffres, et la comparaison est là.
Pour aller plus loin
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