Prévisionnel financier pour votre activité de marchand de biens
Un marchand de biens achète, porte, rénove et revend. Sa trésorerie vit au rythme des opérations, pas des mois : le banquier veut voir combien vous portez, avec quels fonds propres, et ce qui reste une fois l'immeuble vendu. C'est exactement ce que Vexon chiffre.
Gratuit pour commencer, aucune connaissance comptable requise.
Repères du métier
Données 2024Sociétés de marchands de biens (code 68.10Z, CA inférieur à 10 M€). Base Diane, données 2024, marge 2020.
Votre métier
Ce que votre banquier regardera en premier.
Chaque métier a ses chiffres sensibles : ceux qu'un financeur vérifie avant tout le reste. Votre prévisionnel doit y répondre d'avance.
Le stock d'immeubles est le cœur du dossier : acheté et payé des mois avant la revente, il figure au bilan et pèse un à deux ans de chiffre d'affaires dans le secteur.
Le crédit d'opération se rembourse in fine, à la revente : un prêt à mensualités constantes assècherait la trésorerie pendant tout le portage.
Droits de mutation réduits avec engagement de revendre, TVA sur la marge ou sur le prix total selon le bien : la fiscalité de chaque opération se prépare avant l'achat.
Erreurs fréquentes
Ce qui fait tiquer les financeurs dans ce métier.
Votre banquier relit des dizaines de dossiers comparables au vôtre. Voici les erreurs qu'il repère en premier, et que votre prévisionnel évitera.
Un portage oublié
Acheter et revendre le même mois n'existe pas : une opération se porte 12 à 24 mois, travaux et commercialisation compris. Un prévisionnel qui ne montre ni le stock au bilan ni la sortie de trésorerie à l'achat ne franchit pas le comité de crédit. Vexon achète le bien en avance et le porte jusqu'à la revente.
Des droits de mutation au taux plein
De 5,09 à 5,81 % du prix d'achat au taux normal, 0,715 % avec l'engagement de revendre sous cinq ans : cinq points de marge se jouent dans l'acte d'acquisition. Le prévisionnel doit poser le bon taux, et la contrainte de délai qui va avec.
Un crédit d'opération remboursé par mensualités
Le crédit d'un marchand de biens se rembourse in fine, à la revente. Modélisé en mensualités constantes, il vide la trésorerie pendant le portage et fait apparaître un besoin qui n'existe pas. Vexon sait l'écrire in fine, sur la durée de l'opération.
Les postes du métier
Ce que le prévisionnel de votre activité de marchand de biens doit chiffrer.
L'immeuble : un stock, pas un placement
Acheté pour être revendu, l'immeuble est un stock porté douze à vingt-quatre mois, le temps des travaux et de la vente. Il pèse un à deux ans de chiffre d'affaires au bilan : c'est le cœur du dossier.
Les fonds propres de l'opération
Les banques financent une opération contre 15 à 40 % de fonds propres, par un crédit remboursé à la revente. Votre apport par opération, et non votre apport global, fixe le nombre d'opérations que vous pouvez porter.
Les droits de mutation et la TVA
Avec un engagement de revendre, les droits tombent à 0,72 % du prix au lieu de plus de 5 %. La TVA se calcule sur la marge ou sur le prix total selon le bien : la fiscalité de chaque opération se prépare avant la signature.
La marge de l'opération
Prix de vente, moins le prix d'achat, les droits, les travaux et les frais de vente : la profession vise une marge de 25 à 35 % par opération. Le prévisionnel la chiffre opération par opération, avec le calendrier de portage.
La réponse Vexon
Le dossier complet que votre banque attend.
Vous répondez à des questions concrètes sur votre activité de marchand de biens : ce que vous allez vendre, ce que ça vous coûte, ce que vous empruntez. Vexon en fait le dossier financier que votre banquier attend, comparé aux vraies entreprises du métier.
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Qui signe
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Alexandre Robillard, expert-comptable inscrit à l'Ordre Provence Alpes Côte d'Azur sous le n° 10-00010373-01. Les règles de calcul et chaque attestation délivrée engagent ce cabinet.
Pourquoi Vexon
Des règles de calcul écrites à la source, pas recopiées d'un tableur.
Plan comptable, TVA, amortissements, échéanciers d'emprunt : chaque formule du moteur applique la règle en vigueur, et chaque résultat vous est expliqué en français courant.
FAQ
Les questions avant de commencer.
La banque finance-t-elle une première opération de marchand de biens ? +
Oui, contre 15 à 40 % de fonds propres et un dossier qui montre le portage complet : prix d'acquisition, droits, travaux, durée, prix de revente et marge. Le plan de trésorerie mensuel et le bilan de Vexon portent le stock de l'opération jusqu'à la revente, exactement ce que le comité de crédit vérifie.
D'où viennent les chiffres du secteur affichés sur cette page ? +
Des ratios sectoriels publiés par l'INPI, calculés sur les comptes annuels réellement déposés par les entreprises françaises du secteur. Vexon compare votre prévisionnel à ces mêmes références, métier par métier.
Un prévisionnel pour votre activité de marchand de biens, c'est suffisant pour la banque ? +
C'est la pièce centrale du dossier : compte de résultat sur 3 exercices, plan de financement, trésorerie mensuelle et ratios comparés au secteur. Vexon produit un rapport PDF complet au format attendu par les banques, et peut aller jusqu'à l'attestation d'un expert-comptable inscrit à l'Ordre.
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