En location nue, les loyers sont des revenus fonciers
Le logement est loué vide, avec un bail de trois ans. Les loyers rejoignent vos autres revenus et sont imposés à votre tranche, plus les prélèvements sociaux à 17,2 %. Deux façons de les déclarer :
- Le micro-foncier, tant que les loyers de l'année restent sous 15 000 € : l'administration retire 30 % de forfait et impose le reste. Simple, mais aveugle à vos vraies charges.
- Le régime réel : vous déduisez les charges réelles, les travaux d'entretien et les intérêts du crédit. Si les charges dépassent les loyers, le déficit s'impute sur vos autres revenus jusqu'à 10 700 € par an (la part due aux intérêts, elle, se reporte sur les loyers futurs). Les premières années d'un bien financé à crédit, c'est fréquent.
En meublé, vous êtes loueur en meublé, et c'est une autre catégorie d'impôt
Le logement est loué équipé, avec un bail d'un an (ou neuf mois pour un étudiant). Les loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux, avec des prélèvements sociaux à 18,6 % pour un loueur non professionnel. Là aussi, deux régimes :
- Le micro-BIC, sous 83 600 € de recettes : un forfait de 50 % est retiré, plus généreux que le micro-foncier, sans rien justifier.
- Le réel : aux charges et aux intérêts s'ajoute l'amortissement du bien, par composants, et du mobilier. C'est lui qui fait la réputation du LMNP : pendant des années, l'amortissement couvre le résultat et l'impôt sur les loyers tombe souvent à zéro. Il ne peut pas créer de déficit imputable sur vos autres revenus, et la part non utilisée se reporte sans limite de temps.
Le statut de loueur professionnel, le LMP, n'est pas un choix : il s'impose quand les recettes meublées dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité du foyer. Il remplace les prélèvements sociaux par des cotisations, permet d'imputer un déficit sur le revenu global et change le régime de la plus-value.
À la revente, l'avantage du meublé se paie en partie
En location nue comme en LMNP, la plus-value suit le régime des particuliers : des abattements pour durée de détention, une exonération d'impôt au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. La différence est ailleurs : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sur le bâti en LMNP au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Ce que vous n'avez pas payé chaque année revient, pour partie, le jour de la vente. En LMP, la plus-value relève du régime professionnel, avec une exonération possible selon le niveau des recettes et la durée d'activité.
Ce que ça change au quotidien
- Le meublé demande du mobilier aux normes, se reloue plus souvent et supporte la cotisation foncière des entreprises à partir de la deuxième année.
- Au réel, le meublé suppose une liasse fiscale annuelle, le plus souvent confiée à un cabinet : la simulation compte ces honoraires dans les charges.
- La location nue se déclare sur la 2044, le meublé au réel sur la 2031 : la simulation vous prépare les cases de la première année.
L'exemple : un T2 ancien, deux régimes au réel
Le cas de référence de la simulation, calculé par Vexon avec les règles du millésime 2026 et des valeurs de marché pour tout ce qui n'est pas cité :
- ✓Appartement ancien à 180 000 €, frais d'acquisition estimés à 14 400 €
- ✓Loyer de 650 € hors charges, vacance de 4 %
- ✓Prêt de 180 000 € sur 20 ans à 3,2 %
- ✓Tranche d'imposition de 30 %, étude sur 20 ans, revente comprise
| Sur 20 ans | Réel foncier | LMNP réel |
|---|---|---|
| Investissement de départ | 14 400 € | 19 400 € |
| Effort de trésorerie la première année | 762 € | 795 € |
| Impôts et cotisations sur la période | 20 824 € | 0 € |
| Enrichissement net | 69 922 € | 63 928 € |
Sur 20 ans, « Location nue, régime réel » est le régime le plus favorable : enrichissement net de 69 922 €, soit 5 994 € de plus que « Location meublée, LMNP au réel ».
Sur ce cas, la location nue au réel l'emporte parce que le déficit foncier des premières années joue à plein et que la plus-value du meublé est alourdie par la réintégration des amortissements. Changez le loyer, la tranche ou la durée, et le classement peut s'inverser : c'est ce que la simulation calcule avec vos chiffres.
Comment choisir, en trois questions
- Votre tranche d'imposition. Plus elle est haute, plus l'amortissement du meublé vaut cher chaque année, et plus le déficit foncier du nu au réel compte aussi.
- Votre horizon. Une revente rapide favorise le nu ; une détention longue laisse aux abattements le temps de gommer la réintégration des amortissements.
- Votre temps. Le meublé demande plus de gestion et une comptabilité : si vous déléguez tout, comptez les honoraires et la gestion dans la comparaison.
Avec vos chiffres
Cinq questions, le prix et le loyer : la comparaison des régimes sur vingt ans, gratuite.
Questions fréquentes
Peut-on passer de la location nue au meublé ? +
Oui, à la fin du bail en cours et en meublant le logement. Le changement a un coût (mobilier, éventuellement travaux) et bascule les loyers dans une autre catégorie d'impôt : la simulation compare les deux situations avec vos chiffres.
Le meublé au réel supprime-t-il vraiment l'impôt ? +
Souvent pendant plusieurs années, parce que l'amortissement du bien et du mobilier s'ajoute aux charges déductibles. Il ne crée pas de déficit imputable sur vos autres revenus, et depuis 2025 les amortissements déduits sur le bâti sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Faut-il un expert-comptable en meublé ? +
Au réel, une liasse fiscale est à produire chaque année : la plupart des loueurs la confient à un cabinet, et la simulation compte ces honoraires dans les charges du meublé au réel.
Qui est derrière les calculs
Needler, cabinet d'expertise comptable
Alexandre Robillard, expert-comptable inscrit à l'Ordre Provence Alpes Côte d'Azur sous le n° 10-00010373-01. Les règles fiscales de cette simulation sont écrites et tenues à jour par ce cabinet, millésime par millésime.
Cette page décrit des règles générales. Une simulation reste indicative : elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation.